模拟法庭2023052203

由于中央提出“房住不炒”概念，担心房地产市场可能出现的变 化，泉佳富房地产公司希望尽快销售其开发的地产项目，以解决资金 周转紧张问题。兴达发展基金有限公司不仅在寻求新的投资机会，而 且正打算扩大其经营场所，且其全资子公司(百旺贸易公司)也要扩大业务，进军商业销售行业。于是，泉佳富房地产公司与兴达发展基 金有限公司经过与频繁且深入的商业谈判，于 2017 年 3 月 1 日签订 《房屋买卖合同》，其中第三条约定:“兴达发展基金有限公司以 3400 万元的价款购买泉佳富房地产公司 73 间商铺，且当日交纳全部房 款……出卖人(指泉佳富房地产公司，下同)于 2017 年 12 月 31 日 前将商铺验收合格交付使用，并在交付使用后 360 日内，由出卖人提 供相关资料至产权登记机关办理权属登记备案。”
同日，泉佳富房地产公司与兴达发展基金有限公司签订了《房屋 买卖补充合同》，合同第二条约定:“双方经充分协商同意，如出卖人 在 2017 年 12 月 31 日未能交付或未能全部交付《房屋买卖合同》项 下商铺，买受人支付的购房款即转为出卖人与买受人(指兴达发展基 金有限公司，下同)之间的借款。”《房屋买卖补充合同》第五条约定: “双方约定的借款条件如下:1.借款金额共计 3400 万元，借期为 2017 年 3 月 1 日至 12 月 31 日，月利率为 5%。2.借款期限届满后，借款 人没有还款或未能交付商铺的，按照未还本金部分或未交付商铺价格 20%，承担违约金责任。3.如出卖人在 2017 年 12 月 31 日前交付了部 分商铺，应从借款总额中扣除已交付商铺的价格。”
泉佳富房地产公司法定代表人吴益作为保证人，在《房屋买卖补 充合同》上手书:“仅对兴达发展基金有限公司 3400 万元借款提供担 保”。
《房屋买卖合同》签订当日，兴达发展基金有限公司依泉佳富房 地产公司指示，将 3400 万元价款打入泉佳富房地产公司账户。泉佳 富房地产公司向兴达发展基金有限公司开具了销售不动产的统一发 票，发票原件由泉佳富房地产公司持有。
2017 年 6 月 8 日，泉佳富房地产公司和兴达发展基金有限公司 签订了《房屋买卖补充协议》，其中第七条约定:“双方已签订的合同 及补充合同所约定违约金，均是双方充分考虑了商誉、社会影响、时 间和机会成本、处理违约时间所耗费资源等综合抽象要素所造成的损 失。该损失各方诚信认可，其虽难以精确认定，但在商业交易中确实 存在，故在此事先约定违约金金额为 680 万元，以尽量弥补损失，同 时合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上 述原则的基础上，双方均不再以‘违约金过分高于损失’等为由要求 调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证证明具体损失。”第八条 约定:“如出卖人逾期一月后未支付违约金的，应自 2018 年 1 月 1 日 开始，以未支付的款项为基数，按年复利率 23%、以自然月计息(不 足 15 天的不计息;包括或超过 15 天，不足一个月的按一个月计息)， 向买受人支付逾期利息。”
合同签订后，房地产市场并未出现显著变化。在兴达发展基金有 限公司多次催促下，泉佳富房地产公司于 2017 年 7 月和 11 月分两次 向兴达发展基金有限公司交付了 10 间商铺(价格共计 600 万元)，并
于 2017 年 8 月、10 月、12 月分三次、每次 400 万元，合计向兴达发展基金有限公司汇款总计 1200 万元。截止到 2017 年底，尚有 1600 万元借款既未退还，也未进一步交付任何商铺。
2018 年 1 月 8 日，泉佳富房地产公司将销售不动产统一发票原 件在税务机关缴销。
自 2018 年 3 月起，兴达发展基金有限公司一直与泉佳富房地产 公司进行沟通，双方也曾在 2018 年底数次当面协商;但均未达成一 致意见。
2020 年 1 月 6 日，兴达发展基金有限公司以其与泉佳富房地产 公司之间具有商品房买卖关系，泉佳富房地产公司未交付商铺且不支 付逾期款项为由，提起诉讼。请求判决:一、确认兴达发展基金有限 公司与泉佳富房地产公司签订的商品房买卖合同有效，泉佳富房地产 公司交付商铺;二、泉佳富房地产公司支付违约金 680 万元，以及根 据 2017 年 3 月 1 日双方签订的《房屋买卖补充合同》第五条第 1 项 计算的利息;三、泉佳富房地产公司支付逾期款项 1600 万元之利息 合计 820.64 万元;四、吴益对全部损失承担连带责任。
泉佳富房地产公司承认只交付了 10 间商铺，另外支付了 1200 万 元，并愿意支付剩余款项;并辩称:双方当事人之间实际上系民间借 贷关系，商铺房买卖关系不过是形式，仅为民间借贷债权的担保。除 已经交付的 10 间商铺外，兴达发展基金有限公司从未主张过交付其 他商铺，反而在双方协商时多次表示就等着收贷款利息。
泉佳富房地产公司还主张，违约金过高，应予调减;而且，逾期 利息明显超出国家规定的标准，不仅是“高利贷”，而且为双倍惩罚， 不应支付;并提出，在双方协商时已经告诉对方公司资金周转困难， 希望得到对方谅解，并按照合理利率支付利息。
保证人吴益认为自己不应承担连带责任。